Haus aus den 60er und 70er Jahren sanieren: Schwachstellen, Reihenfolge, Kosten

Welche Schwachstellen hat ein Haus aus den 60er und 70er Jahren?

Die typischen Schwachstellen sind eine schwache Dämmung, alte Fenster, eine Haustechnik aus der Bauzeit und mögliche Schadstoffe in Böden, Fugen und Dämmstoffen. Das liegt am Baujahr: Die erste Wärmeschutzverordnung trat erst 1977 in Kraft. Häuser, die davor geplant wurden, sind mit deutlich geringeren Anforderungen an den Wärmeschutz entstanden.

Bei der Elektrik lohnt der Blick auf FI-Schutzschalter, Zahl der Stromkreise und den Zustand der Leitungen. Die Initiative Elektro+ rät, Installationen aus den 1990er Jahren oder älter von einem Fachbetrieb prüfen zu lassen und bei einer umfassenden Sanierung die Sicherheitstechnik auf den heutigen Stand zu bringen. Für das Bad sind FI-Schalter heute vorgeschrieben.

Bei den Wasserleitungen sind Bleirohre laut Umweltbundesamt vor allem ein Thema in Nord- und Ostdeutschland, wo sie teils bis 1973 verlegt wurden. Leitungen aus der Bauzeit tauschen Sie trotzdem am besten mit, wenn die Wände ohnehin offen sind.

Welche Schadstoffe können in einem Haus von 1960 bis 1979 stecken?

Die drei wichtigsten Verdachtsfälle sind Asbest in Bodenbelägen und Kleber, PCB in dauerelastischen Fugen und alte Mineralwolle. Keiner davon ist ein Grund zur Panik, solange das Material unbeschädigt bleibt. Gefährlich wird es beim Ausbau, also genau dann, wenn saniert wird.

• Asbest in Böden: Flex-Platten (Floor-Flex) wurden laut Berliner Mieterverein von den 1950er bis in die 1980er Jahre verlegt und enthalten fest gebundenen Asbest. Der schwarze Kleber darunter kann laut Verbraucherzentrale NRW krebserregende PAK und teils ebenfalls Asbest enthalten. Cushion-Vinyl-Beläge mit schwach gebundenem Asbest durften bis 1982 verbaut werden. Verboten wurde Asbest in Deutschland 1993, für einzelne Anwendungen gab es Übergangsfristen bis 1996.
• PCB in Fugen: Das Bayerische Landesamt für Umwelt nennt PCB-haltige Fugendichtmassen als typisch für die Jahre 1955 bis 1975, mit Schwerpunkt 1964 bis 1972. Sie sitzen an Dehnfugen, an Anschlussfugen von Fenstern, Türen und Treppen sowie im Sanitärbereich.
• Alte Mineralwolle: Mineralwolle aus älterer Herstellung gilt laut LfU in der Regel als krebserzeugend. Biolösliche Produkte gibt es seit 1996, die alten sind seit Juni 2000 verboten. Für den Ausbau gilt die TRGS 521.

Wichtig für Bauherren: Nach der 2024 geänderten Gefahrstoffverordnung müssen Sie dem ausführenden Betrieb vorhandene Informationen zu Baujahr, Belägen und Untergrund weitergeben. Asbesthaltiges Material darf nur ein Unternehmen mit Sachkunde nach TRGS 519 entfernen. Ein Schadstoffgutachten vor Baubeginn kostet Geld, verhindert aber Baustopps mitten im Projekt.

In welcher Reihenfolge saniert man ein Haus aus dieser Zeit?

Die sinnvolle Reihenfolge lautet: erst Bestandsaufnahme und Planung, dann die Gebäudehülle, danach die Heizung, zuletzt der Innenausbau. Wer zuerst die Heizung tauscht und später dämmt, hat laut Stiftung Warentest häufig eine zu groß ausgelegte Anlage.

1. Bestandsaufnahme: Begehung mit Fachleuten, Schadstoffprüfung, Statik bei geplanten Wanddurchbrüchen, Feuchte im Keller.
2. Energieberatung mit Sanierungsfahrplan (iSFP): Ein Energieberater bündelt die Maßnahmen in bis zu fünf Pakete mit Kosten und Fördermöglichkeiten.
3. Rückbau und Entkernung: Alte Beläge, Leitungen und belastete Materialien kommen raus. Mehr dazu auf unserer Seite zu Abbruch und Entkernung.
4. Gebäudehülle: Dach oder oberste Geschossdecke, Fassade und Fenster. Die Verbraucherzentrale NRW rät, Fenster und Fassadendämmung zusammen zu planen, damit das Fenster in der Dämmebene sitzt.
5. Heizung: Auslegung auf den neuen, geringeren Wärmebedarf.
6. Innenausbau: Leitungen für Elektro und Sanitär, Trockenbau, Estrich, Putz, Fliesen, Maler, Böden, Endmontage.

Wie diese Phasen im Detail ineinandergreifen, zeigt unser 4-Phasen-Plan für die Kernsanierung. Den Plan sollten Sie auch dann haben, wenn Sie in Etappen über mehrere Jahre sanieren. Dann wissen Sie, welche Leerrohre und Anschlüsse schon beim ersten Schritt vorzusehen sind.

Was kostet die Sanierung eines Hauses aus den 60er und 70er Jahren?

Für eine energetische Sanierung eines Einfamilienhauses rechnen wir mit 80.000 bis 250.000 Euro gesamt. Geht es um eine Kernsanierung mit neuer Haustechnik und neuem Innenausbau, rechnen wir pro Quadratmeter Wohnfläche:

Ein Rechenbeispiel: Ein Haus mit 140 m² Wohnfläche in mittlerer Ausstattung liegt in Augsburg rechnerisch bei 252.000 bis 336.000 Euro. Das ersetzt kein Angebot, zeigt aber die Größenordnung. Kosten treiben vor allem Schadstoffe, Feuchteschäden im Keller und Grundrissänderungen. Für die Energieberatung selbst nennt Stiftung Warentest rund 2.500 Euro bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus. Eine ausführliche Aufschlüsselung finden Sie in unserem Beitrag Kernsanierung Kosten 2026.

Sanieren oder abreißen: Was lohnt sich?

Das hängt vom Zustand der Substanz ab, eine pauschale Antwort gibt es nicht. Viele Häuser dieser Zeit haben solide Wände und Decken, die eine Sanierung gut tragen. Abriss und Ersatz kommen eher dann infrage, wenn mehrere schwere Mängel zusammenkommen.

Für die Sanierung spricht:

• tragfähige Substanz, trockener Keller, brauchbarer Grundriss
• Kubatur und Lage des Hauses bleiben erhalten
• Etappen sind möglich, Förderung gibt es für Einzelmaßnahmen

Gegen die Sanierung spricht:

• großflächige Feuchte- oder Statikschäden
• ein Grundriss, der sich nur mit massiven Eingriffen anpassen lässt
• sehr hohe Schadstoffbelastung im ganzen Haus

Ob ein Ersatzbau in gleicher Größe überhaupt genehmigt würde, klärt das örtliche Bauamt. Lassen Sie sich für beide Wege Zahlen geben, bevor Sie entscheiden.

Welche Förderung gibt es für die Sanierung?

Gefördert werden die Energieberatung, Einzelmaßnahmen an Hülle und Technik sowie die Komplettsanierung zum Effizienzhaus (Stand: Oktober 2026). Die BAFA übernimmt 50 Prozent der Beratungskosten, bei Ein- und Zweifamilienhäusern höchstens 650 Euro. Für Dämmung und Fenster liegt der Grundfördersatz bei 15 Prozent, mit Sanierungsfahrplan kommt ein Bonus von 5 Prozent hinzu. Die KfW vergibt für die Sanierung zum Effizienzhaus Kredite bis 150.000 Euro je Wohneinheit mit Tilgungszuschuss.

Wichtig: Anträge stellen Sie vor Beginn der Arbeiten. Die Bedingungen haben sich 2026 mehrfach geändert. Den aktuellen Stand und Rechenbeispiele finden Sie in unserem Beitrag zur KfW- und BAFA-Förderung 2026.

Welche Pflichten haben Sie nach dem Kauf?

Nach dem Kauf eines älteren Hauses kann eine Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke greifen. Das Gebäudeenergiegesetz wurde 2026 geändert und heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Stand Oktober 2026 regelt § 35 GModG: Eine oberste Geschossdecke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, muss gedämmt werden, alternativ das Dach darüber. Bei selbst genutzten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen gilt dafür nach einem Eigentümerwechsel eine Frist von zwei Jahren. Für diese Häuser sieht das Gesetz zudem eine Ausnahme vor, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen.

Die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel ist im aktuellen Gesetzestext als weggefallen markiert. Weitere Teile der Reform treten erst ab 2027 in Kraft. Klären Sie Ihre konkreten Pflichten deshalb mit dem Energieberater, bevor Sie planen.

Wir sanieren Häuser dieser Baujahre im Raum Augsburg und München und kommen gern zur Besichtigung, für die Haussanierung in Augsburg ebenso wie für die Haussanierung in München.

*Hinweis: Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzes- und Förderstand: Oktober 2026. Im Einzelfall fragen Sie bitte Energieberater, Fachanwälte oder Steuerberater.*

Häufige Fragen

Muss ich ein Haus aus den 70ern vor der Sanierung auf Asbest prüfen lassen?

Bei Häusern, deren Bau vor dem Asbestverbot 1993 begonnen hat, besteht laut Verbraucherzentrale ein Asbestverdacht. Vor dem Ausbau von Bodenbelägen, Kleber oder Fliesen ist eine Materialprobe sinnvoll. Nach der Gefahrstoffverordnung von 2024 müssen Sie dem ausführenden Betrieb die vorhandenen Informationen zum Gebäude weitergeben. Ein Gutachten vor Baubeginn schützt vor Baustopps und unerwarteten Entsorgungskosten mitten im Projekt.

Was sollte man bei einem Haus von 1965 zuerst sanieren?

Zuerst kommt die Bestandsaufnahme mit Schadstoffprüfung und Energieberatung, danach die Gebäudehülle. Dach oder oberste Geschossdecke, Fassade und Fenster senken den Wärmebedarf. Erst danach wird die Heizung passend ausgelegt. Elektrik und Wasserleitungen erneuern Sie im selben Zug wie den Innenausbau, solange Wände und Böden offen sind. So vermeiden Sie doppelte Arbeiten.

Wie viel kostet die Sanierung eines Einfamilienhauses aus den 60ern?

Für eine energetische Sanierung eines Einfamilienhauses rechnet RM-Bauwerk mit 80.000 bis 250.000 Euro gesamt. Bei einer Kernsanierung mit mittlerer Ausstattung liegen die Kosten in Augsburg bei 1.800 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter, in München bei 1.900 bis 2.600 Euro. Den genauen Preis ermittelt nur eine Besichtigung, weil Schadstoffe und Feuchte die Kosten stark beeinflussen.

Lohnt sich ein Sanierungsfahrplan für ein Haus aus den 70ern?

Bei mehreren geplanten Maßnahmen meistens ja. Der Sanierungsfahrplan legt fest, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, und vermeidet Fehlinvestitionen. Die BAFA fördert die Energieberatung mit 50 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis 650 Euro. Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle gibt es mit Fahrplan zusätzlich einen Bonus von 5 Prozent und eine höhere Kostenobergrenze.

Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung tauschen?

Stand Oktober 2026 enthält das Gesetz keine allgemeine Austauschpflicht für alte Heizkessel mehr, die frühere Regel ist im Gesetzestext als weggefallen markiert. Eine Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke kann nach dem Kauf dagegen greifen, mit einer Frist von zwei Jahren. Weil das Gesetz 2026 grundlegend geändert wurde, lassen Sie Ihre Pflichten im Einzelfall von einem Energieberater prüfen.