Sanierung steuerlich absetzen: Handwerkerbonus, § 35c und die 15-Prozent-Grenze

Welche Sanierungskosten kann man steuerlich absetzen?

Entscheidend ist, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten: Selbstnutzer bekommen eine Steuerermäßigung auf bestimmte Kosten, Vermieter ziehen die Kosten als Werbungskosten ab.

Wer selbst im sanierten Haus oder in der Eigentumswohnung wohnt, kann die Sanierung nicht wie ein Vermieter von den Einkünften abziehen. Es gibt aber zwei Wege, die direkt die Einkommensteuer mindern: den Handwerkerbonus nach § 35a Abs. 3 EStG und die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG. Beide ziehen den Betrag von der Steuerschuld ab, nicht vom Einkommen. Das macht sie unabhängig vom persönlichen Steuersatz.

Beim Vermieten ist die Logik eine andere. Hier zählt, ob die Arbeiten Erhaltungsaufwand sind (sofort absetzbar) oder Herstellungskosten (über die Abschreibung verteilt).

Wie funktioniert der Handwerkerbonus nach § 35a EStG?

Sie ziehen 20 Prozent der Arbeitskosten von Ihrer Einkommensteuer ab, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Das entspricht 6.000 Euro Arbeitskosten.

Begünstigt sind Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten in Ihrem Haushalt, also in der selbst genutzten Wohnung oder im eigenen Haus. Das reicht vom neuen Bad über Malerarbeiten bis zur Elektroinstallation. Nach § 35a Abs. 5 EStG zählen nur die Arbeitskosten. Material wie Fliesen, Armaturen oder Parkett bleibt außen vor. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gehören Maschinen- und Fahrtkosten zu den Arbeitskosten.

Zwei Ausschlüsse sollten Sie kennen:

• Keine Doppelförderung: Für Maßnahmen, für die Sie zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse (etwa von KfW oder BAFA) nutzen, gibt es keinen Handwerkerbonus.
• Keine Werbungskosten: Sind die Kosten bereits als Werbungskosten abgezogen, etwa bei einer vermieteten Wohnung, entfällt der Bonus.

Ein Beispiel: Sie lassen in Ihrer Eigentumswohnung in Augsburg das Bad modernisieren. Auf der Rechnung stehen 9.000 Euro Arbeitskosten. Begünstigt sind 6.000 Euro, die Ermäßigung beträgt 1.200 Euro. Weil der Höchstbetrag pro Jahr gilt, kann es sich lohnen, große Projekte über den Jahreswechsel zu verteilen. Was zählt, ist grundsätzlich das Jahr der Zahlung.

Wird der Handwerkerbonus 2027 gekürzt?

Geplant ist es, beschlossen ist es noch nicht: Das Bundeskabinett will den Satz ab 2027 von 20 auf 15 Prozent senken und den Höchstbetrag von 1.200 auf 900 Euro.

Der Stand im Oktober 2026:

• 2. September 2026: Das Kabinett beschließt den Entwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027. Die Bundesregierung begründet die Kürzung mit dem Abbau von Subventionen.
• 8. Oktober 2026: Erste Lesung im Bundestag (Drucksache 21/8235), danach Beratung im Finanzausschuss.
• 16. Oktober 2026: Stellungnahme des Bundesrats. Der Wirtschaftsausschuss der Länderkammer hatte vorab empfohlen, die Kürzung zu streichen.

Das Gesetz braucht die Zustimmung des Bundesrats. Ob die Kürzung so kommt, geändert wird oder entfällt, ist offen. Bis zu einer Verkündung gilt § 35a EStG unverändert mit 20 Prozent und 1.200 Euro. Wer ohnehin plant, Arbeiten zu beauftragen, sollte prüfen, ob Fertigstellung und Zahlung noch 2026 möglich sind. Die genaue Übergangsregel steht erst im verabschiedeten Gesetz.

Was bringt § 35c EStG bei der energetischen Sanierung?

§ 35c EStG senkt Ihre Einkommensteuer um insgesamt 20 Prozent der Kosten einer energetischen Maßnahme, verteilt auf drei Jahre und mit höchstens 40.000 Euro je Objekt.

Die Verteilung ist gesetzlich festgelegt: im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr je 7 Prozent (höchstens 14.000 Euro), im dritten Jahr 6 Prozent (höchstens 12.000 Euro). Den vollen Betrag erreichen Sie bei 200.000 Euro Kosten. Anders als beim Handwerkerbonus zählen hier Arbeit und Material.

Begünstigt sind unter anderem:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
• neue Fenster und Außentüren
• Lüftungsanlage, Heizungsanlage sowie die Optimierung bestehender Heizungen
• digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

Die Voraussetzungen im Überblick:

• Sie sind Eigentümer und nutzen die Immobilie im jeweiligen Jahr ausschließlich selbst zu Wohnzwecken.
• Das Gebäude ist bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre.
• Ein Fachunternehmen führt die Arbeiten aus und stellt die Bescheinigung nach amtlichem Muster aus (BMF-Schreiben vom 23.12.2024 für Maßnahmen ab 2025).
• Die Maßnahme wurde nach dem 31.12.2019 begonnen und wird vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen (§ 52 Abs. 35a EStG).

Diese Frist ist im Gesetz bereits angelegt, sie ist keine neue Kürzung. Eine Verlängerung über 2029 hinaus ist nach unserem Stand nicht beschlossen. Wer etwa für ein Einfamilienhaus in Friedberg eine Dämmung plant, sollte den Abschluss mit Puffer vor Ende 2029 legen. Auch im Entwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 haben wir keine Änderung an § 35c gefunden.

Steuerbonus oder KfW/BAFA-Zuschuss: Was lässt sich kombinieren?

Für dieselbe Maßnahme müssen Sie sich entscheiden: Steuerermäßigung oder öffentliche Förderung, nicht beides.

Das gilt in beide Richtungen. Wer für den Heizungstausch einen Zuschuss bekommt, kann für diese Heizung weder § 35c noch den Handwerkerbonus nutzen. Laut Verbraucherzentrale sind Sie an die einmal getroffene Wahl für die Maßnahme gebunden. Innerhalb einer Sanierung lassen sich die Wege aber trennen:

Was sich mehr lohnt, hängt von Ihrer Steuerlast und den aktuellen Förderquoten ab. Eine Steuerermäßigung wirkt nur, soweit Einkommensteuer anfällt. Was darüber hinausgeht, wird nicht erstattet. Welche Zuschüsse 2026 möglich sind, zeigt unser Beitrag zur KfW- und BAFA-Förderung 2026.

Was gilt bei vermieteten Wohnungen: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Vermieter dürfen Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abziehen. Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden aber zu Herstellungskosten, sobald sie 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.

Diese Regel aus § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG trifft vor allem Käufer, die eine ältere Wohnung erwerben und direkt sanieren. Die Grenze wird ohne Umsatzsteuer berechnet und bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grund und Boden. Nach drei Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 14.06.2016 zählen auch Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten mit. Ausgenommen sind Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: Sie kaufen eine vermietete Wohnung in München, der Gebäudeanteil liegt bei 300.000 Euro. Die Grenze beträgt 45.000 Euro netto. Lassen Sie in den ersten drei Jahren für 60.000 Euro netto sanieren, gilt alles als Herstellungskosten. Statt eines sofortigen Abzugs schreiben Sie bei einem Baujahr zwischen 1925 und 2022 dann 2 Prozent pro Jahr ab, bei Fertigstellung vor 1925 sind es 2,5 Prozent.

Bleiben Sie unter der Grenze oder liegt der Kauf länger als drei Jahre zurück, ist Erhaltungsaufwand sofort absetzbar. Größere Beträge können Sie nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient. Wie stark die Kosten bei einer Wohnungssanierung in München ins Gewicht fallen, sehen Sie auf unserer Seite zur Wohnungssanierung in München. Mit welchen Quadratmeterpreisen Sie rechnen sollten, steht in unserem Überblick Kernsanierung: Kosten 2026.

Welche Anforderungen muss die Rechnung erfüllen?

Ohne ordentliche Rechnung und Überweisung auf das Konto des Betriebs gibt es weder Handwerkerbonus noch § 35c.

Prüfen Sie vor dem Einreichen:

• Rechnung liegt vor: Bei § 35c in deutscher Sprache, mit den begünstigten Maßnahmen, der Arbeitsleistung und der Adresse des Objekts.
• Unbare Zahlung: Überweisung auf das Konto des Leistungserbringers. Barzahlung ist nicht begünstigt.
• Arbeitskosten getrennt ausgewiesen: Für § 35a müssen Arbeits- und Materialkosten auf der Rechnung erkennbar getrennt sein.
• Bescheinigung für § 35c: Sie kommt vom ausführenden Fachunternehmen nach amtlichem Muster.

Bei einer Komplettsanierung in Augsburg mit vielen Gewerken lohnt es sich, schon im Angebot festzulegen, wie Lohn und Material ausgewiesen werden. RM-Bauwerk erstellt nach einer Besichtigung vor Ort ein Festpreisangebot mit schriftlichem Leistungsverzeichnis. Darauf lässt sich die Aufteilung für Ihre Steuererklärung von Anfang an abstimmen.

*Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand Oktober 2026 wieder und ist keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein prüfen.*

Häufige Fragen

Kann ich Handwerkerbonus und § 35c im selben Jahr nutzen?

Ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme. Lassen Sie im selben Jahr neue Fenster einbauen und das Bad modernisieren, können Sie für die Fenster § 35c EStG und für das Bad den Handwerkerbonus nach § 35a EStG beantragen. Die Kosten müssen dafür auf den Rechnungen klar den einzelnen Maßnahmen zugeordnet sein. Eine doppelte Berücksichtigung derselben Ausgaben schließt § 35c Abs. 3 EStG ausdrücklich aus.

Gilt der Handwerkerbonus auch für eine vermietete Wohnung?

Nein. Bei einer vermieteten Wohnung sind Sanierungskosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. § 35a EStG schließt Aufwendungen aus, die bereits Werbungskosten sind. Für Vermieter ist das meist ohnehin günstiger, weil der Abzug nicht auf 1.200 Euro begrenzt ist. Wichtig ist dann die Frage, ob die Kosten sofort abziehbar sind oder wegen der 15-Prozent-Grenze nur über die Abschreibung wirken.

Bis wann muss eine energetische Maßnahme für § 35c abgeschlossen sein?

Nach § 52 Abs. 35a EStG muss die Maßnahme nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. Die Steuerermäßigung verteilt sich danach auf drei Jahre, beginnend mit dem Jahr des Abschlusses. Eine Verlängerung der Frist ist nach Stand Oktober 2026 nicht beschlossen. Wer eine Dämmung oder einen Fenstertausch plant, sollte Bauzeit und Lieferzeiten mit Puffer einrechnen.

Zählen bei der 15-Prozent-Grenze auch Malerarbeiten?

Ja. Nach drei Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 14. Juni 2016 gehören auch Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in die Grenze eingerechnet werden. Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer und nur innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf. Nicht eingerechnet werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jedes Jahr üblicherweise anfallen.

Was passiert, wenn der Handwerkerbonus 2027 wirklich sinkt?

Dann beträgt die Ermäßigung voraussichtlich 15 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 900 Euro im Jahr, statt bisher 1.200 Euro. So sieht es der Regierungsentwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 vor. Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen, Änderungen sind möglich. Bis dahin gilt die bisherige Regelung. Für Arbeiten, die 2026 fertig werden und 2026 bezahlt sind, gilt nach geltendem Recht der Satz von 20 Prozent.