Braucht eine Kernsanierung in Bayern eine Baugenehmigung? Was in Augsburg und München gilt

Braucht eine Kernsanierung grundsätzlich eine Baugenehmigung?

Nein, nicht automatisch: Entscheidend ist nicht das Wort „Kernsanierung", sondern welche Arbeiten Sie im Einzelnen planen. Der Begriff taucht in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) gar nicht auf. Das Bauamt prüft Maßnahmen: Wird eine tragende Wand verändert? Ändert sich die Nutzung? Entsteht neuer Wohnraum? Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem besonderen Satzungsgebiet?

Für eine typische Kernsanierung eines Wohnhauses in Augsburg-Pfersee oder einer Altbauwohnung in München-Haidhausen heißt das: Ein großer Teil der Arbeiten ist verfahrensfrei. Verfahrensfrei bedeutet aber nicht regelfrei. Nach Art. 55 Abs. 2 BayBO müssen Sie Brandschutz, Statik, Abstandsflächen und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorgaben trotzdem einhalten. Verantwortlich dafür sind Sie als Bauherr.

Rechtsstand Oktober 2026: Die BayBO wurde durch das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2025), das Dritte (seit 1. August 2025) und das Vierte Modernisierungsgesetz (seit 1. April 2026) deutlich gelockert. Zusätzlich liegt dem Landtag seit 22. Juli 2026 der Entwurf eines „Bayerischen Bauturbo-Gesetzes" vor (Drucksache 19/13090). Er soll unter anderem einen eigenen Abschnitt „Umbau" mit Erleichterungen für Bauen im Bestand schaffen. Ob und in welcher Fassung er beschlossen wird, war bei Redaktionsschluss nicht absehbar. Prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb kurz vor Baubeginn.

Welche Arbeiten sind nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei?

Die meisten Innenarbeiten einer Kernsanierung brauchen keinen Bauantrag. Die wichtigsten Tatbestände im Überblick:

Zwei Punkte werden oft übersehen. Erstens gilt die Freiheit für tragende Bauteile nur in Wohngebäuden. Wer in einer Scheune, einem Laden oder einem Bürogebäude tragende Wände öffnet, fällt nicht unter Nr. 11b. Zweitens greift Nr. 18 nur, wenn Konstruktion und äußere Gestalt im Übrigen unverändert bleiben. Eine neue Außentreppe nennt das Bauministerium in seinen Vollzugshinweisen ausdrücklich als Beispiel für einen Eingriff, der wieder ein Verfahren auslöst. Mehr zum Dach lesen Sie in unserem Beitrag zum Dachgeschossausbau in Augsburg mit Kosten und Genehmigung.

Wann brauchen Sie trotzdem einen Bauantrag?

Sobald eine Maßnahme nicht in Art. 57 BayBO steht, ist sie grundsätzlich genehmigungspflichtig. Bei Kernsanierungen betrifft das vor allem:

• Nutzungsänderungen mit neuen Anforderungen, etwa ein Laden, eine Praxis oder ein Büro, das zur Wohnung wird. Seit 2025 ist das nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 nur dann verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung im Baugebiet allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist. Ob Ihr Fall darunter fällt, ist eine Auslegungsfrage. Klären Sie das vorab, Hintergründe stehen in unserem Beitrag zu Gewerbe zu Wohnen: Umbau und Förderung.
• Eingriffe in die Statik von Nichtwohngebäuden, zum Beispiel neue Durchbrüche in tragenden Wänden eines Gewerbebaus.
• Anbauten, Aufstockungen und Fassadenänderungen, die über Fenster, Dämmung und Putz hinausgehen.
• Dachausbauten, bei denen mehr als Gauben verändert wird oder die nicht dem Wohnen dienen.

Auch bei verfahrensfreien Arbeiten an tragenden Teilen gilt: Ohne Tragwerksplaner sollte niemand eine Wand öffnen. Die Standsicherheit ist eine materielle Pflicht nach Art. 55 Abs. 2 BayBO, und ein Statiker sollte sie vorab rechnen und dokumentieren.

Was gilt, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht?

Am Baudenkmal brauchen Sie für fast jede Veränderung eine denkmalrechtliche Erlaubnis, auch wenn die Arbeit nach BayBO verfahrensfrei wäre. Das regelt Art. 6 Abs. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDSchG). Erfasst sind auch geschützte Ausstattungsstücke wie historische Türen oder Treppen, und sogar Vorhaben in der Nähe eines Denkmals, wenn sie sein Erscheinungsbild berühren können.

Wichtige Details:

• Fenstertausch und Dämmung sind nach BayBO verfahrensfrei, am Denkmal aber erlaubnispflichtig. Hier entsteht in der Praxis der häufigste Fehler.
• Küchen- und Baderneuerungen sind nach Art. 6 Abs. 3 BayDSchG erlaubnisfrei, wenn keine historischen Bauelemente verloren gehen, der Grundriss bleibt und Mauerwerk und Boden nicht erheblich angegriffen werden.
• Braucht das Vorhaben ohnehin eine Baugenehmigung, entfällt die gesonderte Erlaubnis (Art. 6 Abs. 5). Der Denkmalschutz wird dann im Bauverfahren mitgeprüft.

Ob Ihr Gebäude gelistet ist, zeigt der Bayerische Denkmal-Atlas des Landesamts für Denkmalpflege. Zuständig für die Erlaubnis ist die untere Denkmalschutzbehörde, in Augsburg und München jeweils bei der Stadt. Ein Beispiel aus unserer Praxis ist die denkmalgeschützte Scheune in Augsburg, die wir zum Wellnessbereich umgebaut haben: acht Wochen Bauzeit im Juni 2024, sechs Gewerke, komplett neue Haustechnik. Gerade dort zeigt sich, wie wichtig ein frühes Gespräch mit den Behörden ist. Weitere Hinweise zum Bauen im Bestand finden Sie auf unserer Seite zur Altbausanierung in Augsburg.

Was bedeutet ein Sanierungsgebiet in Augsburg oder München?

Liegt Ihr Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, brauchen Sie unter Umständen eine zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB, auch für Arbeiten ohne Bauantrag. Das Gesetz verweist auf § 14 Abs. 1 BauGB und erfasst damit ausdrücklich auch „wesentlich wertsteigernde Veränderungen", die sonst weder genehmigungs- noch anzeigepflichtig wären. Eine Kernsanierung erfüllt das schnell. Genehmigungspflichtig sind außerdem Miet- und Pachtverträge über mehr als ein Jahr, Grundstücksverkäufe und Grundschulden. Den genauen Umfang legt jede Sanierungssatzung selbst fest; im vereinfachten Verfahren kann die Gemeinde Teile ausschließen.

Augsburg: Das Stadtplanungsamt stellt im Merkblatt klar, dass beide Genehmigungen nebeneinander nötig sind, wenn ein Bauantrag erforderlich ist. Fehlt eine, darf nicht begonnen werden. Beispiele für Satzungen im Geoportal der Stadt sind „Jakobervorstadt Nord" (Altstadt Nr. 15, seit 2019) und „Lechhausen-Zentrum" (seit 2012). Ob ein Gebiet noch läuft oder schon aufgehoben ist, klären Sie beim Stadtplanungsamt.

München: Die Stadt nennt sieben Sanierungsgebiete: Aubing-Neuaubing-Westkreuz, Moosach, Neuperlach Nord, Neuperlach Zentrum, Ortskern Ramersdorf, Tegernseer Landstraße und Quartierszentrum Trudering.

Die Gemeinde entscheidet bei Bauvorhaben grundsätzlich binnen zwei Monaten, verlängerbar um höchstens zwei weitere Monate (§ 145 BauGB). Versagen darf sie nur, wenn das Vorhaben den Sanierungszielen zuwiderläuft.

Was gilt in Münchner Erhaltungssatzungsgebieten?

In Münchner Erhaltungssatzungsgebieten („Milieuschutz") brauchen Sie für fast jede Modernisierung von Wohnraum eine Genehmigung nach § 172 BauGB, selbst wenn baurechtlich alles verfahrensfrei ist. Laut Landeshauptstadt gibt es 36 solcher Satzungen mit rund 204.400 Wohnungen. Genehmigungspflichtig sind unter anderem:

• Bäder modernisieren, Grundrisse ändern, Aufzug einbauen
• energetische Maßnahmen wie neue Fenster, Dämmung oder Heizung
• Nutzungsänderungen, etwa Wohnung zu Büro oder Praxis
• Rückbau oder Teilabbruch von Wohnraum

Die Pflicht gilt für vermietete, leerstehende und selbst genutzte Wohnungen. Genehmigt wird in der Regel, was eine Wohnung auf den zeitgemäßen Stand einer durchschnittlichen Wohnung bringt (§ 172 Abs. 4 BauGB). Luxusausstattung und umfassende Modernisierungen im Sinne von § 556f BGB sind nach Angaben der Stadt grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Verstöße können bis zu 30.000 Euro pro Wohnung kosten. Den Antrag stellen Sie beim Sozialreferat, bei Bauantragspflicht zusammen mit dem Bauantrag. Ob Ihre Adresse betroffen ist, zeigt die Karte auf stadt.muenchen.de. Mehr zum Sanieren in der Landeshauptstadt lesen Sie auf unserer Seite zur Altbausanierung in München. Für Augsburg fragen Sie beim Stadtplanungsamt nach, ob für Ihr Viertel eine Erhaltungssatzung gilt.

Wer stellt den Antrag und wie lange dauert es?

Den Bauantrag stellen Sie als Bauherr, die Pläne muss aber ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser unterschreiben (Art. 61 BayBO). Das sind vor allem Architekten und in die Liste der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau eingetragene Ingenieure. Bestimmte Techniker und Handwerksmeister dürfen nur kleinere Vorhaben einreichen, etwa Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit höchstens drei Wohnungen.

Eingereicht wird seit 2025 direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde: in Augsburg beim Bauordnungsamt, in München bei der Lokalbaukommission. Die Fristen laut Gesetz:

• Vollständigkeitsprüfung: binnen drei Wochen (Art. 65 BayBO)
• Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren: Genehmigungsfiktion nach drei Monaten, einmal verlängerbar (Art. 68 Abs. 2 BayBO mit Art. 42a BayVwVfG)
• Sanierungsrechtliche Genehmigung: zwei Monate, plus höchstens zwei Monate Verlängerung
• Anzeigen für Dachausbau, Instandsetzung und verfahrensfreie Nutzungsänderung: zwei Wochen vorher

Planen Sie zur Behördenzeit noch Planung, Statik und Rückfragen ein. Bei RM-Bauwerk klären wir bei der Besichtigung vor Ort, welche Ihrer geplanten Arbeiten heikel sind, bevor wir ein Festpreisangebot erstellen.

*Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Im Einzelfall fragen Sie bitte beim zuständigen Bauamt, der Denkmalschutzbehörde oder einem Fachanwalt nach.*

Häufige Fragen

Ist eine Kernsanierung in Bayern genehmigungspflichtig?

Nicht automatisch. Neue Leitungen, Bäder, nichttragende Wände, Fenster, Dämmung und Heizung sind nach Art. 57 BayBO verfahrensfrei. Eine Genehmigung kann nötig werden bei Nutzungsänderungen, bei Eingriffen in tragende Teile von Nichtwohngebäuden, bei Anbauten oder Aufstockungen sowie im Denkmal, im Sanierungsgebiet und in Münchner Erhaltungssatzungsgebieten. Maßgeblich ist immer die einzelne Maßnahme, nicht der Begriff Kernsanierung.

Darf ich in meinem Wohnhaus eine tragende Wand ohne Genehmigung entfernen?

Verfahrensrechtlich ja: Die Änderung tragender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden ist nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 11b BayBO verfahrensfrei. Die Standsicherheit müssen Sie trotzdem gewährleisten, das verlangt Art. 55 Abs. 2 BayBO. Lassen Sie deshalb vorher einen Tragwerksplaner rechnen, ob und wie ein Unterzug nötig ist. In Gewerbe- oder Nebengebäuden gilt diese Erleichterung nicht.

Brauche ich für den Dachgeschossausbau in Bayern noch einen Bauantrag?

Seit 1. Januar 2025 in der Regel nicht, wenn das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut wird. Auch Dachgauben sind dann verfahrensfrei, solange Konstruktion und äußere Gestalt sonst unverändert bleiben. Sie müssen den Ausbau der Gemeinde aber zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzeigen. Brandschutz, Rettungswege und Statik bleiben Ihre Verantwortung als Bauherr.

Was passiert, wenn ich im Denkmal ohne Erlaubnis saniere?

Dann handeln Sie ordnungswidrig, auch wenn die Arbeit baurechtlich verfahrensfrei war. Art. 20 BayDSchG sieht Geldbußen bis zu fünf Millionen Euro vor, Art. 14 erlaubt der Behörde, die Wiederherstellung des früheren Zustands zu verlangen. Gerade Fenstertausch und Dämmung werden oft unterschätzt. Prüfen Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas, ob Ihr Gebäude gelistet ist, und sprechen Sie vor Baubeginn mit der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt.

Wie finde ich heraus, ob mein Haus in einem Sanierungs- oder Erhaltungssatzungsgebiet liegt?

In München zeigt die interaktive Karte der Stadt alle Erhaltungssatzungsgebiete, die Sanierungsgebiete finden Sie im städtischen Geoportal. In Augsburg stehen die Sanierungssatzungen im Geoportal der Stadt, verbindliche Auskunft gibt das Stadtplanungsamt. Auch der Grundbuchauszug hilft: Im klassischen Verfahren trägt das Grundbuchamt einen Sanierungsvermerk ein (§ 143 BauGB), im vereinfachten Verfahren kann er fehlen.