Was kostet ein Generalunternehmer bei der Sanierung? Aufschlag, Festpreis, Nachträge

Was kostet ein Generalunternehmer bei der Sanierung?

Ein Generalunternehmer stellt Ihnen keinen eigenen Posten in Rechnung, sondern einen Gesamtpreis, in dem die Gewerke und seine Koordination zusammen stecken. Sie zahlen also nicht „Handwerker plus GU“, sondern einen Betrag für die fertige Sanierung.

Für die Größenordnung hilft der Blick auf den Quadratmeter. In unserem Beitrag zu den Kosten einer Kernsanierung 2026 haben wir folgende Spannen veröffentlicht:

Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Augsburg mit mittlerer Ausstattung ergibt das rechnerisch 126.000 bis 168.000 Euro. Wo Ihr Projekt in dieser Spanne landet, entscheiden Zustand der Leitungen, Grundrissänderungen, Bäder und die Materialwahl. Die Spanne ersetzt kein Angebot, zeigt aber, ob Ihr Budget grundsätzlich passt.

Wie hoch ist der übliche Aufschlag eines Generalunternehmers?

Die meisten Ratgeber nennen 10 bis 20 Prozent, einzelne Quellen bis 22 Prozent. Eine amtliche oder verbandsseitige Zahl gibt es nicht.

Beim Vergleich lohnt ein zweiter Blick auf die Bezugsgröße. 15 Prozent auf die Kosten der Nachunternehmer sind etwas anderes als 15 Prozent auf die Gesamtsumme. Zudem ist der Aufschlag kein reiner Gewinn. Er deckt in der Regel:

• Bauleitung und Terminplanung über alle Gewerke
• allgemeine Geschäftskosten wie Büro, Versicherungen und Angebotsbearbeitung
• das Risiko für Schnittstellen, Verzögerungen und Mängel zwischen den Gewerken
• den Gewinn des Unternehmens

Bei der Einzelvergabe fällt dieser Aufschlag weg, die Arbeit dahinter aber nicht. Die Koordination übernehmen dann Sie selbst oder ein Architekt, den Sie dafür bezahlen. Wie sich das in der Praxis rechnet, haben wir im Vergleich Generalübernehmer oder Einzelvergabe bei der Sanierung ausführlich beschrieben.

Was macht ein Generalunternehmer konkret, und worin liegt der Unterschied zum Generalübernehmer?

Ein Generalunternehmer führt einen Teil der Bauleistungen mit eigenem Personal aus und vergibt den Rest an Nachunternehmer, bleibt aber Ihr einziger Vertragspartner. So beschreiben es auch die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags. Ein Generalübernehmer führt dagegen selbst keine Bauleistungen aus, er koordiniert nur.

Im Alltag einer Sanierung heißt das: Der Generalunternehmer besichtigt, erstellt das Leistungsverzeichnis, plant die Reihenfolge der Gewerke, bestellt Material, führt die Baustelle und nimmt die Arbeiten der Nachunternehmer ab, bevor er sie Ihnen übergibt. Wenn der Elektriker die Dosen falsch setzt und der Trockenbauer schon geschlossen hat, ist das sein Problem und nicht Ihres.

Gibt es bei einer Sanierung einen echten Festpreis?

Ja, aber nur für die Leistung, die im Vertrag beschrieben ist. Was hinter Putz, unter Dielen oder in der Decke steckt und vorher niemand sehen konnte, deckt kein seriöser Festpreis pauschal ab.

Ein belastbarer Festpreis bei einer Sanierung hat drei Bestandteile:

• ein Leistungsverzeichnis mit Mengen und Qualitäten, also nicht „Bad komplett“, sondern Fliesenfläche, Format, Sanitärobjekte, Anzahl der Steckdosen
• klar benannte Bestandsrisiken mit Einheitspreisen für den Fall, dass sie eintreten, zum Beispiel „Ausbesserung Deckenbalken je laufender Meter“
• eine Bindefrist für das Angebot

Die Bindefrist ist kein Formalismus. Laut Statistischem Bundesamt waren Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden im August 2026 um 6,0 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Wer ein Angebot ein halbes Jahr liegen lässt, sollte mit einer Anpassung rechnen. Fragen Sie außerdem, ob der Vertrag eine Preisgleitklausel enthält und woran sie gekoppelt ist.

RM-Bauwerk erstellt Festpreisangebote nur nach einer Besichtigung vor Ort und mit schriftlichem Leistungsverzeichnis. Das ist bei Altbauten in Augsburg und München der einzige Weg, einen Preis zu nennen, der am Ende auch hält.

Wie entstehen Nachträge bei der Sanierung?

Die häufigste Ursache für Nachträge sind laut Handwerksblatt unzureichende oder falsche Leistungsbeschreibungen. Dazu kommen Änderungswünsche während der Bauzeit und Bauschäden, die erst nach dem Öffnen sichtbar werden.

Typische Auslöser im Bestand:

• Lücken im Leistungsverzeichnis: „Elektrik erneuern“ ohne Angabe, ob die Unterverteilung oder der Zählerschrank dazugehört.
• Verdeckte Bauschäden: morsche Balkenköpfe in einer Holzbalkendecke im Augsburger Bismarckviertel oder Feuchtigkeit hinter der Vorsatzschale in einem Münchner Souterrain.
• Schadstoffe: Unter Teppichen aus den 60er- und 70er-Jahren können Floor-Flex-Platten mit schwarzem Kleber liegen. Das Bayerische Landesamt für Umwelt weist darauf hin, dass diese Kleber oft PAK und Asbest enthalten. Gewissheit bringt nur eine Materialanalyse.
• Änderungswünsche: die zusätzliche Steckdose, das größere Fliesenformat, die Wand, die doch weg soll.
• Preissteigerungen bei Material, wenn zwischen Angebot und Ausführung viel Zeit liegt.

Rechtlich läuft ein Nachtrag beim BGB-Bauvertrag so ab: Wünschen Sie eine Änderung, muss der Unternehmer ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erstellen (§ 650b Abs. 1 BGB). Einigen Sie sich nicht innerhalb von 30 Tagen, können Sie die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB). Die Vergütung richtet sich dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn (§ 650c Abs. 1 BGB). Viele typische Kostenfallen im Altbau haben wir in Altbausanierung in Augsburg und München: die 5 größten Kostenfallen gesammelt.

Wie vermeiden Sie Nachträge?

Ganz vermeiden lassen sie sich im Bestand nicht, aber Sie können sie auf echte Überraschungen begrenzen. Entscheidend ist die Arbeit vor der Unterschrift.

1. Gründlich besichtigen lassen. Bestehen Sie auf einer Begehung, bei der auch Zählerschrank, Keller, Dachboden und Bodenaufbau angeschaut werden. Wo es geht, helfen kleine Probeöffnungen.
2. Leistungsverzeichnis Position für Position lesen. Alles, was dort nicht steht, ist nicht im Preis. Fragen Sie nach, was ausdrücklich ausgeschlossen ist.
3. Bekannte Risiken vorab bepreisen. Lassen Sie sich für wahrscheinliche Fälle Einheitspreise geben, etwa für Schadstoffentsorgung oder Balkensanierung. Dann wird aus dem Risiko eine kalkulierbare Position.
4. Materialentscheidungen vor Baubeginn treffen. Fliesen, Armaturen, Bodenbelag und Türen sollten feststehen, bevor die Baustelle startet.
5. Nachtragsprozess schriftlich vereinbaren. Kein Mehraufwand ohne schriftliches Angebot und Ihre Freigabe. Das empfiehlt auch das Handwerksblatt.
6. Eine Reserve einplanen. Gerade bei Häusern vor 1970 sollten Sie nicht das gesamte Budget im Festpreis verplanen.

Was das Gesetz beim Verbraucherbauvertrag vorgibt: Ist die Sanierung eine „erhebliche Umbaumaßnahme an einem bestehenden Gebäude“, handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Ob das bei Ihrem Projekt zutrifft, hängt vom Umfang ab und ist eine Frage des Einzelfalls. Eine Kernsanierung mit allen Gewerken liegt näher daran als ein neues Bad.

Für Verbraucherbauverträge gilt unter anderem:

• Der Vertrag braucht Textform (§ 650i Abs. 2 BGB).
• Der Unternehmer muss Ihnen vorab eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, sofern Sie nicht selbst die wesentlichen Planungsvorgaben machen (§ 650j BGB).
• Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt. Zweifel bei der Auslegung der geschuldeten Leistung gehen zulasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 1 und 2 BGB).
• Der Vertrag muss verbindliche Angaben zur Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB).
• Abschlagszahlungen dürfen insgesamt höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung erreichen, Nachträge eingerechnet. Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB).

*Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Bauvertrag im Einzelfall von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen.*

Wann lohnt sich ein Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer lohnt sich, sobald mehrere Gewerke ineinandergreifen und Sie weder Zeit noch Erfahrung für die Bauleitung haben. Bei einer einzelnen, klar abgegrenzten Maßnahme ist die Einzelvergabe meist die einfachere Wahl.

Ein GU passt gut, wenn

• eine Wohnung oder ein Haus kernsaniert wird, mit Elektrik, Sanitär, Heizung, Trockenbau, Böden und Malerarbeiten
• ein fester Termin zählt, etwa ein Einzug, eine Neuvermietung oder ein Eröffnungstermin in der Gastronomie
• Sie nicht vor Ort wohnen, zum Beispiel als Erbe in München mit einer Wohnung in Augsburg
• Sie einen Festpreis für die Finanzierung brauchen

Einzelvergabe reicht, wenn

• nur ein oder zwei Gewerke arbeiten, etwa beim Heizungstausch oder einem Neuanstrich
• Sie selbst vom Fach sind und die Bauleitung übernehmen können

Wie das in kleinem Maßstab aussieht, zeigt unsere Referenz an der Wallschanze in Augsburg: eine 55-Quadratmeter-Wohnung, sechs Gewerke, sechs Wochen Bauzeit. RM-Bauwerk arbeitet als Generalunternehmer mit acht festen Mitarbeitern und langjährigen Partnerbetrieben, 14 Gewerke laufen über eine Bauleitung. Mehr dazu auf unseren Seiten zum Generalunternehmer für Sanierungen in Augsburg und zum Generalunternehmer für Sanierungen in München. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Projekt kostet, vereinbaren Sie eine Besichtigung vor Ort.

Häufige Fragen

Ist ein Generalunternehmer teurer als die Einzelvergabe?

Auf dem Papier ja, denn der Generalunternehmer schlägt für Koordination, Risiko und Gewinn etwas auf. Ratgeber nennen meist 10 bis 20 Prozent. Bei der Einzelvergabe übernehmen Sie diese Arbeit selbst oder bezahlen einen Architekten dafür. Hinzu kommt das Risiko, dass Verzögerungen und Streit an den Schnittstellen zwischen den Gewerken zu Ihren Lasten gehen. Ob sich der Aufschlag rechnet, hängt vor allem von der Zahl der beteiligten Gewerke ab.

Was ist im Festpreis eines Generalunternehmers enthalten?

Enthalten ist genau das, was im Leistungsverzeichnis steht: Mengen, Materialien, Qualitäten und die Koordination aller beteiligten Gewerke. Nicht enthalten sind Änderungswünsche nach Vertragsschluss und verdeckte Mängel, die vorher niemand sehen konnte, etwa geschädigte Deckenbalken oder Schadstoffe im Bodenaufbau. Ein gutes Angebot benennt solche Risiken ausdrücklich und nennt Einheitspreise dafür. Prüfen Sie außerdem die Bindefrist und ob eine Preisgleitklausel vereinbart ist.

Darf ein Generalunternehmer Nachträge einfach in Rechnung stellen?

Nein, nicht ohne Grundlage. Wünschen Sie eine Änderung, muss der Unternehmer nach § 650b BGB zunächst ein Angebot über die Mehrvergütung vorlegen. Kommt innerhalb von 30 Tagen keine Einigung zustande, können Sie die Änderung in Textform anordnen. Die Vergütung richtet sich dann nach den tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessener Zuschläge (§ 650c BGB). Vereinbaren Sie am besten vorab, dass jeder Nachtrag schriftlich angeboten und freigegeben wird.

Wie hoch dürfen Abschlagszahlungen bei einer Sanierung sein?

Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, dürfen alle Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen, Nachträge eingerechnet (§ 650m BGB). Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen zudem eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu. Ob Ihre Sanierung als Verbraucherbauvertrag gilt, hängt davon ab, ob es sich um eine erhebliche Umbaumaßnahme handelt. Im Zweifel lassen Sie den Vertrag anwaltlich prüfen.

Lohnt sich ein Generalunternehmer auch für eine kleine Wohnung?

Ja, wenn mehrere Gewerke beteiligt sind. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern wie viele Handwerker in welcher Reihenfolge arbeiten müssen. Bei unserer Referenz an der Wallschanze in Augsburg waren es auf 55 Quadratmetern sechs Gewerke in sechs Wochen. Wer so ein Projekt selbst koordiniert, muss sechs Betriebe zeitlich lückenlos aufeinander abstimmen. Für einen reinen Neuanstrich brauchen Sie dagegen keinen Generalunternehmer.