Sanierungspflicht nach Hauskauf oder Erbe: was das GEG (heute GModG) verlangt

Gibt es nach dem Hauskauf überhaupt eine Sanierungspflicht?

Eine allgemeine Pflicht, ein gekauftes Haus komplett zu sanieren, gibt es nicht, wohl aber zwei konkrete Nachrüstpflichten. Sie stehen heute im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Unter diesem Namen gilt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026. Die bekannten Paragrafen haben dabei neue Nummern bekommen: Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke stand früher in § 47 GEG und steht jetzt in § 35 GModG, die Pflicht zur Rohrdämmung ist von § 71 in § 69 gewandert.

Konkret verlangt das Gesetz nach einem Eigentümerwechsel:

• Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen, wenn die Decke zum unbeheizten Dachboden nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erreicht. Zielwert ist ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K).
• Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen, typischerweise im Keller oder Heizraum.

Daneben greifen sogenannte bedingte Anforderungen: Wer ohnehin Außenbauteile erneuert, etwa beim Neuverputz der Fassade oder beim Fenstertausch, muss die Höchstwerte aus Anlage 7 einhalten, sobald mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche betroffen sind (§ 36 GModG). Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses müssen Sie außerdem nach Übergabe des Energieausweises ein kostenloses informatorisches Beratungsgespräch führen, sofern ein solches angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG).

Welche Pflichten und Fristen gelten genau?

Für beide Nachrüstpflichten gilt eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang. Die Übersicht zeigt den Stand Oktober 2026:

Oft übersehen: Die Frist läuft laut Gesetz ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Besitzer gewechselt, galt die Pflicht bereits für den Voreigentümer. Laut Verbraucherzentrale bekommen Sie dann keine neue Schonfrist und müssen sofort handeln. Fragen Sie deshalb vor dem Notartermin nach, ob die Decke gedämmt und die Rohre isoliert sind, und lassen Sie sich Rechnungen oder Unternehmererklärungen zeigen.

Ein typischer Fall aus Augsburg: Ein Reihenhaus aus den 1960er-Jahren in Haunstetten, der Verkäufer hat seit den 1980ern selbst darin gewohnt. Hier beginnt Ihre Frist mit der Eintragung im Grundbuch, denn erst damit geht beim Kauf das Eigentum über. Bei der Geschossdecke hängt der Aufwand davon ab, ob der Dachboden begehbar bleiben soll. Wer ohnehin die Hülle angehen will, plant Decke, Dach und Fassade mit Wärmedämmung am besten zusammen.

Gilt die Pflicht auch, wenn Sie ein Haus erben?

Ja, Erben werden wie Käufer behandelt. Die Verbraucherzentrale stellt klar, dass das Gesetz nicht unterscheidet, ob ein Haus gekauft oder geerbt wurde. Erbt eine Erbengemeinschaft, sind alle Miterben gemeinsam Eigentümer und damit gemeinsam verpflichtet.

Zwei Punkte sind gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und deshalb unklar:

• Fristbeginn: Beim Erbe geht das Eigentum schon mit dem Tod des Erblassers über, die Grundbuchberichtigung folgt oft Monate später. Ob die zwei Jahre ab dem Todestag oder ab dem Grundbucheintrag zählen, sagt das GModG nicht. Sicherer ist es, ab dem Todestag zu rechnen.
• Erben, die schon vor 2002 im Haus gewohnt haben: Ob die Altfall-Ausnahme dann für sie weitergilt, wird in Ratgebern unterschiedlich beantwortet. Klären Sie das im Einzelfall mit einem Energieberater oder Fachanwalt.

Verkaufen Sie das geerbte Haus innerhalb der Frist, geht die Pflicht auf den Käufer über. Das kann im Kaufpreis eine Rolle spielen.

Welche Ausnahmen gibt es?

Ausgenommen ist vor allem, wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat und es seitdem besitzt. Für diese Eigentümer greifen die Pflichten erst beim nächsten Eigentümerwechsel. Daneben gibt es weitere Ausnahmen:

• Wirtschaftlichkeit (§ 35 Abs. 4 GModG): Bei selbst bewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Dämmpflicht für die Geschossdecke, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung refinanzieren. Wie lang diese Frist ist, legt das Gesetz nicht in Jahren fest. Lassen Sie die Rechnung von einem Energieberater erstellen und schriftlich festhalten. Für die Rohrdämmung gibt es diese Ausnahme nicht.
• Bereits ausreichender Wärmeschutz: Erfüllt die Decke den Mindestwärmeschutz oder ist das Dach darüber gedämmt, besteht keine Pflicht.
• Technische Grenzen: Ist bei einer Holzbalkendecke nur begrenzt Platz zwischen den Balken, genügt die nach den Regeln der Technik maximal mögliche Dämmstärke (§ 35 Abs. 2 GModG).
• Härtefall (§ 102 GModG): Auf Antrag befreit die zuständige Landesbehörde, wenn die Pflicht zu einer unbilligen Härte führt, etwa wegen eines Missverhältnisses zum Gebäudewert oder besonderer persönlicher Umstände.
• Denkmalschutz (§ 105 GModG): Bei Baudenkmälern darf abgewichen werden, wenn Substanz oder Erscheinungsbild leiden würden.

Was gilt beim Mehrfamilienhaus und bei Eigentumswohnungen?

Für Häuser mit mehr als zwei Wohnungen gibt es keine Schonfrist nach dem Kauf, die Nachrüstpflichten gelten dort schon länger unabhängig vom Eigentümerwechsel. Die Altfall-Ausnahme aus dem Jahr 2002 betrifft nur Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen.

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung in Augsburg oder München, ist nicht Ihre Wohnung der Adressat, sondern das Haus. Dach, oberste Geschossdecke und die zentrale Heizungsanlage gehören in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Über Dämmmaßnahmen entscheidet deshalb die Eigentümerversammlung. Prüfen Sie vor dem Kauf die Protokolle der letzten Jahre und die Höhe der Erhaltungsrücklage.

Für größere Häuser kommen Betreiberpflichten hinzu: In Gebäuden ab sechs Wohnungen müssen Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden (§ 60b GModG). Wärmepumpen sind davon ausgenommen.

Was droht, wenn Sie die Fristen verpassen?

Wer die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Leitungen vorsätzlich oder leichtfertig unterlässt, handelt ordnungswidrig. Das Gesetz sieht dafür Bußgelder bis zu 50.000 Euro vor (§ 108 GModG). Das ist die Obergrenze, nicht der Regelfall.

Kontrolliert wird vor allem die Rohrdämmung: Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob pflichtige Leitungen noch ungedämmt sind, setzt eine Frist und meldet Versäumnisse an die zuständige Behörde (§ 97 GModG). Für die Geschossdecke ist keine vergleichbare Routinekontrolle geregelt. Spätestens beim Wiederverkauf fällt eine fehlende Dämmung trotzdem auf.

Muss der alte Heizkessel raus, und was gilt bei der 65-Prozent-Regel?

Nein, eine Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Früher mussten Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb, und Käufer hatten dafür ebenfalls zwei Jahre Zeit. Das GModG hat dieses Betriebsverbot gestrichen. Viele Ratgeber im Netz sind hier noch auf altem Stand.

Auch die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist weggefallen. Für Großstädte wie Augsburg und München hätte sie nach altem Recht noch 2026 gegolten. An ihre Stelle tritt für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG): Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff stammen, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent.

Den alten Kessel dürfen Sie also weiter betreiben. Wer eine neue fossile Heizung einbaut, muss aber mit steigenden Brennstoffkosten rechnen. Ob sich stattdessen eine Wärmepumpe lohnt, lesen Sie in unserem Beitrag zum Wärmepumpe nachrüsten im Bestand. Planung und Einbau übernimmt unser Gewerk Heizung und Klima.

Was ist im Oktober 2026 noch offen oder geplant?

Das GModG ist geltendes Recht, aber noch nicht fertig umgesetzt. Folgende Punkte sind beschlossen oder angekündigt:

• 1. Januar 2027: Weitere Teile treten in Kraft, unter anderem neue Primärenergiefaktoren und eine Energieausweispflicht für Baudenkmäler bei Verkauf und Vermietung.
• 1. Januar 2028 und 2030: Weitere Stufen, darunter Vorgaben für Nullemissionsgebäude im Neubau.
• Bis 1. Dezember 2026: Die Bundesregierung soll ein eigenes Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen (§ 42a GModG). Dessen Inhalt steht noch nicht fest.
• Klagen: Die Deutsche Umwelthilfe hält das Gesetz für verfassungsrechtlich zweifelhaft, Klagen werden erwartet. Entschieden ist nichts.
• 2030: Die Bundesregierung will die Wirkung des Gesetzes überprüfen (§ 9a GModG).

Eine Sanierungspflicht für einzelne Wohnhäuser, etwa nach Effizienzklasse, sieht das GModG nicht vor. An den Nachrüstpflichten aus §§ 35 und 69 hat die Reform inhaltlich nichts geändert. Ob sich das in den kommenden Jahren ändert, ist offen.

Wenn Sie die Pflichtdämmung mit einer größeren Haussanierung in Augsburg verbinden, lohnt sich ein Blick auf die Förderung von KfW und BAFA. Ob eine Pflichtmaßnahme förderfähig ist, klären Sie mit dem Energieberater, und zwar bevor die Arbeiten beginnen. RM-Bauwerk aus Gersthofen sieht sich Ihr Haus gern vor Ort an und erstellt danach ein Festpreisangebot mit schriftlichem Leistungsverzeichnis.

*Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Energieberater (Energieeffizienz-Experten) und bei rechtlichen Fragen von einem Fachanwalt prüfen.*

Häufige Fragen

Gilt das GEG nach dem Hauskauf noch?

Das Gebäudeenergiegesetz wurde zum 29. Juli 2026 grundlegend geändert und heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Nachrüstpflichten nach einem Eigentümerwechsel gibt es weiterhin, nur unter neuen Paragrafen: Die Dämmung der obersten Geschossdecke steht in § 35, die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in § 69. Gestrichen wurden das Betriebsverbot für alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen.

Wie lange habe ich nach dem Kauf Zeit für die Dämmung?

Das Gesetz gibt Ihnen zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Beim Kauf geht das Eigentum mit der Eintragung im Grundbuch über. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, bekommen Sie keine neue Frist: Dann hätte bereits der Voreigentümer dämmen müssen, und die Pflicht gilt für Sie sofort. Fragen Sie vor dem Kauf nach Nachweisen.

Muss ich als Erbe sanieren, wenn ich das Haus nicht selbst bewohne?

Ja, die Nachrüstpflichten hängen nicht davon ab, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen wollen. Erben werden wie Käufer behandelt, bei einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinsam verpflichtet. Die Wirtschaftlichkeitsausnahme für die Geschossdecke gilt allerdings nur, wenn der Eigentümer selbst im Haus wohnt. Verkaufen Sie innerhalb der Frist, geht die Pflicht auf den Käufer über.

Muss ich eine 30 Jahre alte Ölheizung nach dem Kauf austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Sie dürfen eine funktionierende Öl- oder Gasheizung weiter betreiben. Bauen Sie nach diesem Datum eine neue Gas- oder Ölheizung ein, gilt die Bio-Treppe: ab 2029 mindestens 10 Prozent Biobrennstoff oder Wasserstoff, stufenweise steigend auf 60 Prozent ab 2040.

Was kostet es, wenn ich die Nachrüstpflicht ignoriere?

Ein vorsätzlicher oder leichtfertiger Verstoß gegen die Dämmpflicht für Geschossdecke oder Leitungen ist eine Ordnungswidrigkeit. Das Gesetz erlaubt Bußgelder bis zu 50.000 Euro, das ist die Obergrenze. Die Rohrdämmung prüft der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau, er setzt zunächst eine Frist zur Nachbesserung und informiert erst danach die Behörde. Teurer als ein Bußgeld sind oft die Heizkosten einer ungedämmten Decke.